[EBN칼럼] '22년 표준주택 공시가 발표…주택시장 영향은?

송고 2022.01.03 06:00 | 수정 2022.09.22 21:39
EBN 관리자 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩 실장.ⓒebn

지난해 국토교통부는 올해 가격공시를 위한 표준주택은 전국 단독주택(다가구주택, 다중주택, 용도혼합주택 포함) 414만호 중 5.7%인 24만호라고 발표했다.

올해 표준주택 공시가격(안) 기준, 공시가격 변동률은 전국 7.36%로 지난 2020년 6.80%에 비해 0.56%포인트 상승했고 2006년 이후 2번째로 상승률이 높다. 올해 표준주택 공시가격은 평년보다 변동률이 높은 편이라 이를 비준표로 삼는 개별주택가격 공시가격 산정도 인상을 예고하고 있다. 지난해 공동주택 공시가격의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.05%였다.

표준주택 공시가격의 시‧도별 변동률은 서울 10.56%, 부산 8.96%, 제주 8.15%, 대구 7.53% 순으로 상승률이 높고 광주(7.24%), 세종(6.69%), 전남(5.86%)의 경우 전년 대비 변동률이 감소했다.

지난해 주택가격 상승이 높았던 지역에서 표준주택 공시가격 상승도 비교적 동조화를 나타냈으나 집값변동률이 높지 않았던 세종도 6.69% 변동률 기록했다.

전체 표준주택가격의 약 97.8%가 몰린 9억원 미만은 5.06% 변동률을 나타냈지만 9~15억원과 15억원 이상 시세구간은 각각 10.34%, 12.02% 공시가격이 상승하며 고가주택에 세 부담이 집중될 전망이다. 서울은 강남권과 한강변인 삼성·청담·논현·방배·한남·이태원·성북동 등지의 고급 단독주택이나 경기도 판교·위례·광교·과천시일대 단독주택지들도 조세부담이 보다 커질 가능성이 있다.

2022년 시도별 표준주택가격 변동률 표.ⓒ국토부

다만 과세 형평성을 위한 공시가격 현실화로 인해 1세대 1주택 실수요자들의 부담이 증가해서는 안 된다는 점과 코로나 등에 따른 어려운 경제여건을 감안해 내년에 1세대 1주택 실수요자를 대상으로 올해 공시가격 변동으로 인한 재산세·건강보험료 등 부담이 늘어나지 않도록 부담 완화 방안을 마련할 계획이다. 제도별 부담완화 적용대상, 경감 수준, 효과 등 세부적인 시행방안은 올해 3월 중 확정해 관계부처 합동으로 발표할 예정이라고 한다.

1세대 1주택자 부담 완화방안으로 검토되고 있는 안은 보유세는 세 부담 상한 조정 또는 보유세 산정 시 지난해 공시가격을 활용하는 방안과 종부세의 고령자 납부유예, 또는 건보료의 지역가입자 재산가액 산정 시 부채 일부 공제 또는 피부양탈락 시 보험료 감면 등 조치 한다. 재산가액 상승으로 탈락할 경우 지난해 11월까지는 한시적으로 50%를 감면해줬었다.

올해는 대선과 지선이 있는 데다 최근 몇 년간 공시가격이 급등한 지자체들의 조정 민원과 함께 보유와 양도단계 모두 세금이 늘어나며 실수요자의 부동산 조세 불만이 함께 커지자 지난해 1세대 1주택자에 대한 세 부담 경감책 보다 더 나아간 부동산 과세 속도조절이 현실화할 전망이다.

올해 종합부동산세의 공정시장가액 비율이 5%포인트 상향해 공시가격의 100%가 될 예정이고 지난해 전국 아파트가격 동향(한국부동산원(12월13 기준))은 매매가격이 13.11% 상승해 올해 초 공시가격 인상은 불가피할 전망이다.

올해도 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 판단된다. 공시가격 인상과 부동산 관련 세율 증가, 집값 상승이 겹치며 부동산 조세부담이 납세자의 과세 수용성을 벗어난 부분의 교정이 필히 실행될 것으로 예상된다.

보유세 과표의 기준이 되는 공정시장가액 상향 로드맵이나 2년 연속 종부세율 인상 및 세부담상한선 상향 등을 고려할 때 보유세 부담 급증에 따른 우려를 다독일 필요가 있을 것으로 판단한다.

당분간 주택시장은 계절적 비수기와 여신규제, 금리인상 등이 맞물리며 거래시장이 숨을 고를 것으로 판단된다. 공시가격 인상 등을 상쇄해 과세 부담을 낮춰줄 정부의 조세정책 변화 등을 예의주시 하며 거래와 가격움직임은 변동이 제한될 전망이다.

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