은행권, 금리상승기에 40년 만기 주담대 '물꼬'…득실은

송고 2022.04.22 10:39 | 수정 2022.04.22 10:40
EBN 문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

하나은행 시작으로 40년 만기 주담대 은행권 확산 분위기

한도 늘고 월 납입부담 줄고…총 이자상환액 부담은 커져

40년 만기 주택담보대출(주담대) 도입이 전 은행권으로 확산하는 모양새다. 사진은 5대 시중은행 간판. ⓒEBN

하나은행을 시작으로 40년 만기 주택담보대출(주담대) 도입이 전 은행권으로 확산하는 모양새다. 금리 상승기에 대출자들이 매달 내는 원리금 부담을 덜어주기 위해 은행권이 적극 검토하고 나선 것이다.

대출자 입장에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제로 빠듯했던 대출 한도를 조금 더 늘릴 수 있다는 점에서 숨통이 트일 전망이다. 다만 상환 기간이 길어지면 부담해야 하는 총 이자액도 늘어나기 때문에 대출 전 조건을 꼼꼼히 따져야 한다.

22일 금융권에 따르면 하나은행은 지난 21일 대출 취급분부터 주담대 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘리기로 했다. 하나은행 관계자는 "차주의 주택구입 등에 따른 원리금 상환 부담 완화를 위해 대출 기간을 변경했다"고 말했다.

대상 상품은 △하나혼합금리모기지론 △하나변동금리모기지론 △하나아파트론 △하나원큐아파트론 등으로 신규가입, 대환대출 등에 적용이 가능하다.

하나은행에 이어 다른 시중은행들도 주담대 만기를 최장 40년으로 연장하는 방안을 내부 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 KB국민·신한·우리은행의 자체 주담대 상품 최장 만기는 35년, 농협은행은 33년이다.

은행권 관계자는 "만기를 늘리면 같은 DSR 40%라도 대출 한도가 늘어나는 효과가 있는 만큼 긍정적으로 검토하고 있다"고 말했다.

40년 주담대는 지난해 7월 정부의 정책대출인 적격대출, 보금자리론 등에 처음 적용됐다. 당시 시중은행들도 40년 만기 적용을 검토했지만 가계부채가 급증하던 시기와 맞물려 팔고 싶어도 못 파는 상황이었다. 40년 주담대를 팔았다가 가계부채 총량 규제에 걸리면 다른 대출까지 막힐 수 있었기 때문이다.

그러나 금리 인상이 시작되고 올 들어 석 달 연속 가계대출 잔액이 감소하자 매월 이자 부담은 줄고 한도는 늘릴 수 있는 40년 주담대 도입에 나섰다.

만기가 늘어나 연간 상환해야 할 원리금 액수가 적어지면 DSR 40% 규제 속에서 대출 한도가 늘어날 수 있다. 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율인 DSR이 떨어지기 때문이다.

예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인이 규제지역 내 9억원짜리 아파트를 연 4.17%의 금리(원리금균등상환 방식)로 주담대를 받는다면 현재 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제 적용 시 최대로 받을 수 있는 주담대 액수는 3억6000만원이다.

그러나 30년 만기일 경우 LTV 한도를 다 채우지 못하고 3억4200만원만 빌릴 수 있다. 총 대출액 2억원이 넘으면 적용되는 DSR 40% 규제 탓이다.

반면 만기를 40년으로 설정하면 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 줄어 DSR이 40%를 넘지 않는다. 이에 LTV 40%인 3억6000만원을 모두 빌릴 수 있다.

빡빡했던 한도가 조금 더 늘어난다는 점에서 대출자 입장에서는 숨통이 트일 전망이나 유의할 점도 있다. 40년 만기를 선택하면 상환금에서 차지하는 총 이자상환액 규모가 커질 수 밖에 없기 때문.

또한 상환기간이 늘어날수록 상환 초기에 내는 월 상환액은 원금보다 이자가 차지하는 비율이 높아 중도상환 부담도 커진다.

가령 40년 만기 대출을 7년 이후 중도상환할 경우 7년 간 매월 꾸준히 원금과 이자를 상환하더라도 30년 만기와 비교하면 상환되지 않은 원금이 많이 남아있을 수밖에 없어 중도상환 부담도 늘어나게 된다.

김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 "만기 40년 대출은 월 상환부담을 줄여준다는 점에서 의의가 있지만 총 상환부담 증가와 같은 정확한 정보 제공이 반드시 필요하다"고 말했다.

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