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[EBN 칼럼] 전세시장 가격 안정 뒤에 숨은 복병은?

  • 송고 2022.05.02 06:00 | 수정 2022.09.22 21:01
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩 실장.ⓒebn

함영진 직방 빅데이터랩 실장.ⓒebn

지난 1분기 전세시장은 비교적 안정된 모습이다. 한국부동산원의 4월 2주(4월11일) 전국 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면 올해 들어 전세 가격이 0.04% 하락했다. 전년 동기 2.87% 상승에 비해 약보합세다. 같은 기간 수도권과 지방도 각각 –0.38%와 0.29%를 기록하며 전년 2.65%, 3.08%보다 미미한 변동률을 나타냈다.


2021년 21만5000여호에서 올해 25만7000여호로 아파트 입주물량이 4만2000여 호 증가할 것으로 예상되는데다 전세대출 부담과 주택 임대차보호법 강화의 영향이 전세가격 단기 안정을 이끌었던 것으로 판단된다.


그러나 향후 전세 가격에 영향을 미칠 예기치 못할 복병은 곳곳에 도사리고 있다.


우선 매매거래 보다 전세거래의 최고가 경신 건수가 상당히 높다는 점이다. 지역의 공급량(입주량) 및 수급 요인이나 월세화 등에 따른 국지성으로 전세거래의 아파트 최고가(직전의 최고 거래가격보다 크거나 같은 가격) 경신은 매매거래보다 여전히 총량이 많다.


올해 4월18일 기준 서울 아파트 매매거래는 최근 3개월 내에 최고가를 경신한 면적개수가 721개(전체 1718개 면적거래 중 41.97%)를 기록한 반면 같은 시기 전세거래는 8234개 면적거래 중 28.56%인 2352개가 최고가를 기록했다.


물론 총 거래대비 최고가 경신비율이 전세거래보다 매매거래가 높긴 하나, 최고가 경신면적 개수가 매매의 3배에 달해 고점보다 높은 임대료를 지불해야하는 임차인 수가 상당하다. 해당시기 서울은 서초구(195개), 강남구(193개), 강서구(179개), 은평구(151개), 강동구(133개), 구로구(130개), 노원구(119개) 순으로 전세 최고가 거래가 많았다.


실제 서초 잠원동 '래미안신반포팰리스' 전용면적 104.08㎡는 24억원(‘22년 4월)에 거래되며 직전 최고가 16억8000만원(2021년 3월)보다 7억2000만원 급등했고 강서 마곡동 '마곡힐스테이트' 전용면적 114.49㎡는 10억7000만원(2022년 4월)거래되며 직전 최고가 7억5000만원(2020년 8월)보다 3억2000만원 높게 거래된 바 있다.


세입자의 주거비 부담을 높이는 월세화도 꾸준히 진행되고 있다. 국토교통부 조사에 따르면 올해 2월까지 누계 기준 주택 월세 거래량 비중은 47.1%로 전년 동월(41.7%) 대비 5.4%포인트 증가했다. 이는 5년 평균(41.3%) 대비 5.8%포인트 증가한 수치다.


같은 시기 아파트 외 임대차 거래는 월세 거래 비중이 전국 54.6%, 수도권 52%, 서울 55.1%, 지방 60.8%로 아파트 월세 거래 비중(각각 38.8%, 41.1%, 41.2%, 35.3%)보다 높아 서민 주택 임대차 시장의 월세 노출 비중이 더 클 수 있다.


오는 7월엔 주택임대차 갱신 계약이 종료돼 신규 임대차를 찾아야 하는 세입자들이 본격화될 전망이다. 같은 아파트 단지지만 신규 임대차와 계약 갱신권 사용 임대차의 전세가격 격차가 발생되는 상황에서 전세금 인상에 노출되는 주택 임대차 갱신 계약 종료 세입자 규모가 얼마나 될지 점검과 함께 이들을 위한 가격 안정 대책 마련을 고민할 필요가 있다.


새 정부 출범이후 등록임대사업자 지원제도 재정비나 주택임대차 보호법 개정과 보완 장치 등 관련 제도 개편이 논의될 가능성이 열려 있다는 점도 전·월세 시장에 정책 변수로 작용할 가능성이 있다.


도심 임대주택의 꾸준한 총량 확대와 월세화에 대한 소득공제율 상향, 법인임대사업자 활성화 등 만에 모를 주택 임대차 시장의 가격 불안에 미리 대응할 필요가 있다.


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