대출금리 한파, 깡통전세·임의경매 '봇물'

송고 2022.12.02 10:36 | 수정 2022.12.02 10:36
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

11월 주담대 변동금리 상단 8% 육박

매물 적체 내년 집값 더 끌어 내릴 듯

서울 서초동 서울중앙지방법원 경매법정 앞에서 응찰 예정자들이 게시물을 살피고 있다.ⓒ연합

가계 대출 평균 금리가 10년여 만에 최고 수준을 기록한 가운데 빚을 갚지 못해 경매로 넘어가는 주택이 크게 늘어나고 있다. 집값 하락세가 내년까지 이어질 것이란 예상에 유찰 빈도까지 늘어나는 중이다. 일만 매매시장은 물론 경매시장까지 매물이 쌓이면서 내년 집값은 더 가파르게 내려갈 것이라는 전망도 나온다.

2일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 10월 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물 수는 2648건으로 전달(1924건)대비 37.6% 증가했다. 이는 지난 2020년 7월(2857건) 이후 2년3개월 만에 가장 많은 수치다.

특히 지난달 서울의 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 500건으로 전국 17개 시도 가운데 가장 많은 것으로 조사됐다. 서울의 경우 지난 9월까지만 해도 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청이 200건대를 유지했으나 지난달 2배 이상 급증했다.

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 받지 못하면 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다. 담보로 설정된 목적물이 매각될 경우 경락 금액 중 받지 못한 채권금액만큼을 변제받게 된다.

판결문 등 집행권원을 가지고 신청하는 강제경매와 달리 임의경매는 근저당을 설정해 진행하는 형태라 업계에서는 대출금리 인상에 따른 이자 부담이 임의경매의 증가 원인이라고 보고 있다.

실제 10월 예금은행의 가계대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 연 5.34%로 한 달 새 0.19% 포인트 올랐다. 이는 2012년 6월의 5.38% 이후 10년 4개월 만에 가장 높은 수준이다.

가계대출 가운데 주택담보대출 금리는 4.82%로 9월보다 0.03% 포인트 올랐다. 오름폭이 크지는 않았지만 역시 2012년 5월의 4.85% 이후 가장 높았다. 11월 은행권 주담대 변동금리는 연 5.280~7.805% 수준으로 상단은 8%에 육박한 상황이다. 은행 자금조달지수를 나타내는 코픽스(COFIX)는 지난 6월 2%(1.98%)에 못 미쳤지만 11월에는 3.98%로 5개월새 두 배나 올랐다.

이창용 한은 총재는 11월 금융통화위원회에서 여전히 '금리인하 논의는 시기상조'라고 선을 그었다. 시장에서는 내년까지 기준금리가 3.75%로 현재보다 0.5%포인트 더 오를 것이란 전망이 지배적이다. 이러면 연말에는 대출금리 상단이 9%, 내년 초에는 10%를 넘어설 가능성이 높다. 2008년 이후 15년 만에 '대출금리 10% 시대’'가 찾아올 수 있는 셈이다.

금리 인상 기조가 공고한 상황이라 부동산 경매 시장의 매물은 더 늘어날 것이란 예상이 나온다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "고금리 기조가 한동안 이어질 것으로 보여 임의경매 건수도 당분간 비슷한 수준으로 유지될 것으로 예상된다"고 말했다.

경매 매물 건수가 늘어나고 있지만 낙찰을 통한 해소는 이뤄지지 않고 있는 상황은 집값 하방 압력을 키울 것으로 보인다.

이 연구원은 "부동산시장 침체로 경매시장이 얼어붙은 상황에서 물건이 적체되는 현상이 발생할 수 있어 이 같은 요인이 하방압력으로 작용해 다시 부동산시장을 냉각시킬 수 있다"고 내다봤다.

이와 관련 지난달 법원 경매 시장은 역대 최저 낙찰률을 기록했다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이달 서울 아파트 경매 진행 건수는 162건으로 이 중 23건만 낙찰(낙찰률 14.2%)됐다. 낙찰률은 전월(17.8%) 대비 3.6%포인트 하락하면서 2020년 3월 코로나19로 법원이 휴정한 기간을 제외하면 지지옥션이 집계를 시작한 2001년 1월 이래 21년 10개월 만에 최저치를 기록했다.

서울 아파트 경매 낙찰률은 올해 8월 이후 3개월 연속 하락하며 최저치를 경신하고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 전월(88.6%) 대비 5.0%포인트 낮아진 83.6%를 기록해 5개월째 하락세다. 평균 응찰자 수는 전월(2.6명)보다 다소 늘어난 3.4명으로 집계됐다.

서울 빌라도 역대 최저 낙찰률을 경신하고 있다. 경매가 진행된 700건 중 70건이 낙찰돼 10건 중 1건(낙찰률 10.0%)만 주인을 찾았다. 낙찰가율은 89.8%에서 84.9%로 하락했고, 평균 응찰자 수는 2.3명에서 2.1명으로 줄었다.

통상 경매시장은 주택 매매시장의 선행지표로 불린다는 점에서 경매시장 한파는 내년 집값을 더 끌어 내릴 것으로 보인다.

경매업계 관계자는 "주택 가격이 하락하는 가운데 경매시장도 수요자들이 신중해지면서 낙찰률과 낙찰가율이 낮아지는 추세는 당분간 이어질 것으로 보인다"며 "부동산 경기침체에 영향 받은 경매 시장은 다시 집값에 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.

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