주담대 금리 10% 초읽기…'영끌→투매' 대세되나

송고 2022.12.02 10:34 | 수정 2022.12.02 11:00
EBN 권한일 기자 (kw@ebn.co.kr)

지난해 신규 주택 매입자 42%는 2030세대

원리금 부담 속 "상황 능력 따른 양극화"

투매 정상 거래 위한 규제완화 대책 필요

주택담보대출 금리 상승으로 영끌족들의 상환 부담이 갈수록 커지고 있다.ⓒ연합

기준금리가 잇달아 치솟으면서 이르면 내년 상반기부터 주택담보대출(주담대) 금리 상단이 두 자릿수를 찍을 것이라는 전망이 나온다. 이자 부담이 커진 영끌족(영혼까지 끌어모아 대출한 이들)이 본격적인 투매에 나설 가능성도 높아지고 있다.

2일 관련 업계에 따르면 현재 시중 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 신규 코픽스 연동 주담대 변동금리는 연 5.31~7.83%다. 지난달까지 한국은행이 6차례 연속으로 기준금리를 올리면서 주담대 금리 상단은 올 연말까지 8~9%에 달할 전망이다.

이창용 한국은행 총재는 최근 금통위에서 '금리인하 논의는 시기상조'라고 선을 그은 바 있다. 시장에서는 늦어도 내년 상반기까지 기준금리가 현재보다 0.5%포인트(p) 더 오른 3.75%에 이를 것으로 보고있다. 이 경우 올 연말 주담대 대출금리 상단은 9%, 내년 1분기에는 10%를 넘어설 가능성이 높다. 2008년 이후 15년 만에 '대출금리 10% 시대'가 도래하는 셈이다.

특히 기대 인플레이션 상승으로 미국 연방준비제도(Fed·연준)이 최종 목표 금리를 5.25%로 잡고 있고 이를 상당기간 유지할 가능성이 높다는 견해가 주를 이루면서 국내 기준금리와 주담대 금리 상승세는 지속적으로 탄력을 받을 전망이다. 이에 따라 불어난 원리금 상환액을 버티지 못한 영끌족들이 대거 주택 매도에 나설 것이라는 분석이다.

부동산원 통계를 보면 지난 한해 무주택자에서 1주택자가 된 서울 아파트 매입자는 총 103만명으로 이 중 2030세대만 41.8%에 달한다. 이들이 4억원의 대출금을 30년 분할 상환(변동금리·원리금 균등)으로 받았다고 가정하면, 5% 금리에서 월 215만원 가량 내던 데서 9% 상향 시 322만원까지 부담이 불어난다.

문제는 거래 절벽으로 주택 처분마저 쉽지 않아 시세보다 희망 매매가를 대폭 낮추거나 불어난 이자를 떠안고가야 하는 상황이 올 수 있다는 점이다. 최근 국토부 발표에 따르면 올 1월부터 10월까지 전국 주택 매매량은 총 44만 967건으로 지난해보다 49.7% 급감했다. 동기간 미분양 주택은 4만 7217가구로 전년대비 3배 넘게 늘었다.

전문가들은 이런 시장 악재 속에서도 영끌족들의 상환 능력에 따라 양극화 양상이 두드러질 것으로 보고있다. 또 투매 매물의 정상적인 거래와 시장 안정을 위해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 완화와 규제 지역 추가 해제 등의 조치가 뒤따라야 한다고 조언한다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "금리 상승으로 영끌족들의 수요가 몰린 노도강(노원·도봉·강북구)등 서울 외곽과 수도권 등에서 투매가 늘겠지만 고금리를 1년 이상 유지할 수 있는 이들과 그렇지 않은 이들 간에 양극화 양상이 나타날 것"이라며 "다만 급매·투매 증가로 일부 특수거래가 발생 하겠지만 그것이 시세라고 속단하기는 무리가 있다"고 지적했다.

박합수 건국대 부동산학과 겸임교수는 "최소한 내년 상반기까지는 국내 주택시장이 금리 인상의 영향을 받을 수 밖에 없다"면서 "부동산 시장 정상화를 위해서는 DSR 규제 완화나 부동산 규제지역 추가해제 및 거래세 완화 등 정부의 추가 대책 마련이 필요하다"고 강조했다.

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