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[EBN칼럼] 2023년 알아두면 도움 될 부동산 제도 변화

  • 송고 2023.01.26 02:00 | 수정 2023.01.26 02:00
  • EBN 관리자 (gddjrh2@naver.com)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒEBN

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒEBN

부동산 시장은 세제·대출·청약 등 다양한 분야의 제도 변화에 민감할 필요가 있다. 바뀐 제도에 따라 재테크의 향방이나 절세방법 등 자산관리에 많은 차이를 보이게 된다. 새해 달라지는 부동산 주요 제도를 살펴보자.


지난해 12월 주택담보대출 한도가 바뀌어 15억원 초과 아파트 담보대출이 가능해진데 이어 1월 30일부터 특례보금자리론이 출시된다. 집값 9억원 이하에 대해 최대 5억원까지 소득제한 없이 고정금리 4.65~5.05%의 대출을 1년간 한시 운영할 예정이다.


보유세 부담이 한결 완화된다. 주택 분 종합부동산세 세율과 세부담 상한이 조정되고 기본공제금액도 상향된다. 종전에는 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상에 대한 종부세 중과제도를 운영했지만 1월 1일부터 종부세 과세표준 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 중과제도를 폐지했다. 조정대상지역 2주택이하는 0.6~3%였던 세율이 0.5~2.7%로 낮아졌고, 3주택 이상은 1.2~6% 세율이 0.5~5%로 낮아졌다.


세부담 상한의 경우 종전에 다주택과 그 외 일반주택을 이원화해서 운영하던 것을 150%로 단일화 하고, 주택분 종부세 기본공제금액을 1세대 1주택의 경우 종전 11억원에서 12억원으로, 개인이 보유한 1세대 1주택 외의 주택은 종전 6억원에서 9억원으로 상향해 종부세 기본공제금액을 높였다.


부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해 왔지만 1월 1일부터 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.


증여취득 취득세는 시가인정액을 적용해 과세표준을 실거래가 수준으로 본다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나 올해 증여 분부터는 시가인정액으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·공매가격 등을 시가로 본다.


빌라왕, 건축왕 같은 악성 전세사기를 낮출 제도개선이 속속 이뤄지고 있다. 임차인의 임대인에 대한 미납국세 열람제도 개선과 주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용 예외 신설을 눈여겨볼 필요가 있다. 현재는 임차인이 임대인의 미납국세를 확인하려면 임대인 동의를 받아야 하지만, 4월 1일 이후부터 임대차 계약 이후에는 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인 미납국세를 열람할 수 있다.


특히 4월 1일 경·공매 시 종부세 등 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세(해당 재산에 부과되는 세금으로 법정기일과 무관하게 우선 징수되는 세금)의 배분 예정액 만큼은 주택임대차보증금이 세입자 우선 변제받을 수 있도록 주택임차인 보호가 강화된다.


월세임차인에게 유리하게 월세액에 대한 세액공제와 주택임차자금 원리금 상환액 소득 공제가 높아진다. 올해 1월 1일부터 무주택 세대의 월세액에 대한 세액공제율을 최대 12%에서 17%까지 상향됐다. 총 급여액에 따라 연말정산 월세 세액공제가 다른데 총급여 5500만원 이하는 17%까지, 5500만원~7000만원까지는 종전 15% 세액공제를 받을 수 있다.


착한 상가 임대인의 세액공제 적용기한이 연장된다. 코로나19 상황 등을 감안해 상가임대료 인하액에 대한 세액공제 적용기한을 1년 연장해 올해까지 지속한다. 상가임대차법 상 부동산임대사업자가 소상공인에 대한 임대료 인하액의 70%를 세액공제 받게 착한임대인을 독려하는 것인데, 다만 종합소득금액 1억원을 초과하면 임대료 인하액의 50%를 세액공제 받을 수 있다. 관련 내용은 1월 1일 이후 발생하는 소득 분부터 적용된다.


한편 층간소음 민원 양상이 벽간소음 확대로 이어지는 상황에서 1월 2일부터 공동주택에 적용되는 층간소음 기준이 강화된다. 주간 43dB(데시벨), 야간 38dB인 직접 충격 소음기준이 주간 39dB, 야간 34dB로 4dB씩 강화된다.


이밖에도 지난 1월 5일을 기점으로 재건축 안전진단 평가 시, 구조안전 항목에 대한 가중치가 50%에서 30%로 축소되고 주거환경과 설비노후도 비중이 각각 30%로 높아져 재건축 사업 진입문턱이 한결 낮아졌다. 또한 아파트 청약 잔여가구인 무순위 청약 시 당해 거주지역 규제가 풀린데 이어 상반기내 유주택자도 무순위 분양물량에 청약이 가능해질 전망이다.


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