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[EBN 칼럼] 누락한 주택 임대차 거래 5월말까지 신고하세요

  • 송고 2023.03.30 07:00 | 수정 2023.03.30 07:00
  • EBN 관리자 (gddjrh2@naver.com), 관리자

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장ⓒEBN

함영진 직방 빅데이터랩장ⓒEBN

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제6조의 2~5 등에 따라 2021년 6월 1일 이후 신규 또는 갱신(금액변동 없는 갱신계약 제외)하는 주택 임대차 계약은 임대차 신고가 의무화됐다. 신고 대상지역과 대상금액은 대통령령이 정하고 있는데 특별자치시·특별자치도·광역시 및 경기도의 관할 시·군·구(경기도 외 도의 군지역은 신고대상이 아님) 지역으로 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 주택임대차 계약에 해당된다.


입주 등 전입신고까지 마치면 주택 임대차 신고접수일로부터 확정일자 효력이 발생하면서 후순위 권리자에 대한 임대차 보증금 우선변제권과 대항력이 확보돼 임차인은 미신고보다 신고의 장점이 크다. 하지만 임대소득 노출 등 임대인의 임대소득세 부과 우려나 거래당사자의 관련제도 미인지로 신고를 놓치는 경우도 종종 발생하고 있다.


지난 2006년부터 실거래 신고가 의무화된 주택 매매거래 신고와 달리 임대차 거래는 신고제 도입이 지연되며 적응기간으로 주어진 계도기간 2년이 실거래 신고 자체를 깜박하게 만드는 요인도 있었다. 신고하지 않은 기간이 임대차 계약일로부터 30일을 경과할 경우 과태료 부과대상이 되나 올해(2023년) 5월 31일까지는 계도기간에 해당돼 과태료가 부과되지 않고 있기 때문이다.


특히 임대차 신고대상임에도 불구하고 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 신청하는 경우 거래신고 누락 발생가능성이 높은 편이다. 주민센터 방문을 통한 확정일자 신청은 담당공무원의 안내로 임대차 신고를 유도하고 있어 신고 누락발생이 거의 없지만 인터넷 등기소를 통한 확정일자 신청은 임대차 신고대상 여부 확인 없이 확정일자만 신고하고 있어 실거래 신고 누락이 발생하고 있다.


임대차 계약기간이 통상 2년이라 신규 또는 재계약 기간이 도래하지 않아 임대차 신고 제도를 경험하지 못한 수요자도 다수 존재하는데다, 확정일자 등 다른 법률에서 규정하는 유사제도를 임대차 신고로 착각하거나 직거래 시 신고 누락의 가능성 등이 여전히 존재한다.


2021년 6월부터 2023년 3월 13일까지 계약일 집계기준 전국 주택의 전·월세 거래량은 321만5043건으로 월평균 14만6000여 건이 거래됐다. 과거보다 거래신고량은 늘고 있으나 여전히 신고누락이 있을 수 있는 만큼 2021년 6월 이후 임대차 신고 대상자로 거래신고를 누락했다면 오는 6월 이전 신고를 서두르는 것이 좋겠다.


시장 혼선을 우려해 5월 31일 이전 정부가 추가 계도기간을 연장을 1년 더 추진할 수도 있겠으나 아직 진행여부는 불투명하다. ‘거래신고법’ 제6조의2 또는 제6조의3에 따라 신고를 하지 않거나(공동신고 거부자 포함), 그 신고를 거짓으로 한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 과태료 처분대상 주체는 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인에게 각각 부과된다.


임대차 거래 신고방법은 간단하다. 임대인 및 임차인이 관할 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 인터넷으로 신고하면 된다. 중개거래 시 공인중개사가 대리신고 해주고 있으나 엄연히 말해 공인중개사는 신고의무자가 아니긴 하다.


전·월세 거래신고로 확정일자을 받을 수 있다는 임차인 권리보호 장점 외에도 주택 임대차 시장의 거시동향 파악과 투명한 거래시장 조성 등 임대차 거래신고의 순기능이 많다. 2021년 6월 이후 임대차 거래신고 의무자 중 신고를 잊고 있었다면 오는 6월이 오기 전 거래신고를 통해 만에 모를 과태료 처분을 미연에 방지하는 것이 좋겠다.


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