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[EBN 칼럼] 전세보증금 반환 안전판을 높이기 위한 방법들

  • 송고 2023.05.01 07:00 | 수정 2023.05.01 07:00
  • EBN 관리자 (gddjrh2@naver.com)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장ⓒEBN

함영진 직방 빅데이터랩장ⓒEBN

지난해 주택(아파트·연립다세대·단독다가구·오피스텔)의 전세거래 보증금 총액은 약268조3401억원으로 한해 국가 예산의 약 1/3정도나 되는 막대한 자금이 전세 임대차 보증금으로 거래됐다.


빌라왕·건축왕 등을 중심으로 한 악의적 전세사기부터, 주택시장 침체로 집값 및 전세값이 햐향되며 보증금 반환에 어려움을 겪는 역전세 현상까지 상당히 다양한 지역들에서 고통 받는 임차인이 늘고 있다. 전세 보증금은 월세의 약 240배를 넘기기도 하므로 보증금 미반환 사고가 발생되면 임차인들에게 미치는 경제·심리적 타격이 상당하므로 이를 미연에 방지하는 것이 최선이다.


부동산 거래경험이 적은 사회초년생부터 고액의 아파트 임대차 거래를 앞둔 임차인까지 전세 보증금 미반환 피해를 최대한 줄이고 관련 사고를 예방하기 위해 최근 변경된 제도와 유용한 팁(tip)을 알아보자.


임대차 계약 전에 선순위 권리관계와 임대인 세금 체납 여부를 확인할 수 있게 됐다. 임대차 계약체결 이전에 임차인이 선순위 보증금의 존재나 임대인의 체납세액 여부를 보다 용이하게 확인할 수 있는 제도적 장치가 마련됐다.


내 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본 확인(인터넷 등기소)을 통해 가등기·가압류 등의 여부 및 임대인의 담보권 설정(주택담보대출 등) 여부를 확인해야 한다. 특히 다가구 주택은 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여 현황 확인이 가능하다.


임대인 미납 세금이 있을 경우, 전세 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 임대인의 세금 체납여부 확인은 필수다. 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 세금 미납내역 확인이 가능하다. 임대차 보증금 회수에서의 위험요인을 사전에 식별해 임차인의 보증금반환청구권이 보장되고 일정부분 전세피해 예방에도 도움이 될 전망이다.


임대차 계약 전 해당 주택의 적정 전세가율도 살펴야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 외에 부동산 정보 사이트(직방, 호갱노노, 네이버부동산 등)를 방문해 매매가 대비 전세가 비율 등 적정 시세를 체크할 필요가 있다. 연립·다세대, 단독·다가구 주택 유형은 지역별 전세가율(임대차시장 사이렌) 확인이 가능하다. 전세가율 외에도 전세금 반환 보증사고 현황이나 경매낙찰 통계도 살펴볼 수 있다.


전세계약체결 시 주택임대차 표준계약서를 사용하면 좋다. 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드가 가능하니 이를 공인중개사나 임대인에게 사용요청하면 된다. 주택임대차표준계약서에는 미납 국세·지방세 유무 및 선순위 확정일자 현황을 기재하도록 하고 있고 거래당사자의 특약사항도 잘 기재돼 있다.


이를테면 주택을 인도받은 임차인은 O년 O월 O일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차 계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 라든지 임대인이 위 특약에 위반해 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있고 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다. 라고 명기돼 있다. 요즘엔 해당 주택의 전세보증금 반환 보증 가입이 거부될 시 임대차 계약이 자동 해지된다는 특약을 걸기도 한다.


이 외에도 공인중개사 정상 영업 여부 확인(국가공간정보포털)이나 주택임대차 신고(계약 체결 후 30일 이내 신고) 및 확정일자 부 발급, 전입신고 완료 등 보증금 반환 대항력 확보가 필요하다. 주택도시보증공사, SGI서울보증 등을 통해 전세보증금 반환보증에 가입해 전세금 미반환 사고 예방의 또 다른 안전판을 만들어 놓는 것이 좋겠다.



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