서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습 ⓒ연합뉴스

정부의 '1‧3 대책' 시행 이후 집값 하락 폭이 둔화하고 있다. 부동산 시장 연착륙을 목표로 정부가 규제 완화에 나면서 매수 심리가 개선된 덕분이다. 그러나 총부채원리금상환비율(DSR)‧토지거래허가구역 등 수요억제책은 여전히 남아 있는 상황이다. 업계에선 '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양' 물량이 쌓이는 만큼 추가적인 규제완화가 이뤄져야 한다는 목소리가 나오고 있다.

17일 한국부동산원이 발표한 '3월 전국주택가격동향조사'에 따르면 전국 월간 주택종합 매매가격은 -0.78%로 전월 대비(-1.15%) 하락폭이 축소한 것으로 나타났다. 서울은 -0.8%에서 0.55%, 수도권도 -1.38%에서 0.89%로 하락폭이 줄어들었다. 이밖에 5대광역시, 8개도, 세종 등도 모두 하락폭이 축소됐다.

서울 등 수도권에선 매물 적체가 진행 중인 대단지에서 주로 하락세가 이어졌다. 다만, 급매물 소진과 규제완화에 대한 기대감 속에 하락폭은 축소된 모양새다. 반면 지방은 공급물량이 쏟아지면서 매물 적체가 이어지고 매수 심리도 회복되지 못하고 있다.

매매가격 하락폭 축소는 정부의 1‧3 부동산 대책이 영향을 미쳤다. 정부는 1‧3 부동산 대책을 통해 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 규제지역 해제로 청약과 대출 규제가 완화되는 효과가 나타났고 이달 7일부터는 전매제한 기간도 대폭 줄었다.

실제 1‧3 부동산 대책 이후 서울에서 처음으로 진행된 분양 아파트인 '영등포 자이 디그니티'의 경우 98가구 모집 1순위 청약에 1만9478명이 몰리면서 평균 경쟁률은 198.8대 1을 기록했다. 은평구 역촌동 '센트레빌 아스테이움 시그니처'도 214가구 모집에 2430명이 신청하면서 경쟁률이 10대 1을 넘었다.

반면 지방 분양 시장은 차갑게 얼어붙어 있다. 대한주택건설협회에 따르면 올해 2월 기준으로 미분양주택 물량은 7만5000호로 장기평균(20년)인 6만7000호를 웃돌았다. 특히 과거 금융위기의 경우 전국적으로 미분양이 발생했지만, 최근에는 대구, 충남, 경북 등 특정 지역에서 미분양이 발생하고 있다. 시제 전국 미분양 주택 중 30.5%가 대구(18.5%)와 경북(12%)에 집중돼 있다.

업계에선 정부가 부동산 시장 경착륙 방지를 위해 규제지역 해제와 전매제한 기간 완화 등 규제 완화카드를 꺼내들었지만, 정책효과는 수도권에 집중되고 있다는 입장이다. 정작 미분양이 집중된 지방 주택시장의 위기를 해소하기 위해선 탄력적‧맞춤형 대응이 필요하다는 얘기다.

당장 대한주택건설협회는 위축지역 지정과 인센티브를 부여해야 한다고 정부에 요청하고 있다. 주택시장 침체가 우려되는 지역을 이른바 '위축지역'으로 지정해 부동산 침체로 인한 리스크가 지역경제에 악영향을 미치지 않도록 사전에 차단하자는 취지다. 구체적으로 △DSR 비적용 또는 은행권‧비은행권 50% 동일 적용 △취득세 무주택자 100%‧다주택자 50% 감면 △미분양주택 매입 시 5년간 양도세 면제 △무순위청약 절차 배제 △재당첨 제한 배제 등을 제시했다.

토지거래허가구역 해제도 풀어야 할 숙제로 꼽힌다. 토지거래허가구역은 부동산 투기 과열과 투기 방지를 위한 제도로 일정 면적을 초과하는 주택‧상가‧토지 등을 거래할 때 사전에 관할 지자체장의 허가를 받아야 한다. 주택 취득 후 2년간 실거주 의무도 있어 갭투자(전세 낀 매매)도 어렵다.

일각에선 재산권 침해와 인근 지역 간 형평성에 어긋난다는 지적도 나오고 있다. 그러나 서울시는 지난 5일 서울 압구정‧목동‧여의도‧성수 등 4개 지역에 대한 토지거래허가구역 지정을 1년 연장기로 했다. 이번 효력은 내년 4월 26일까지 유지된다. 문재인 정권 당시 해당 입지의 가격이 급격하게 오른 만큼 섣불리 규제를 해제하면 투기 수요를 부채질할 수 있다고 판단한 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "토지거래허가구역은 풀어도 된다고 본다"면서 "국지적 사안으로 서울을 특정 동단위로 규제를 하다보니까 이런 부분은 가격 왜곡 현상이 나타날 수 있다. 거래 활성화에 도움이 되지 못하기 때문에 정상화돼야 하는 부분"이라고 말했다.

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