잠원동의 한 재건축 아파트 단지 ⓒEBN

올 상반기 재건축 시장은 '강남불패' 신화를 썼다. 분양 단지의 연이은 조기 완판에 힘입어 강남권 재건축 단지 가격도 널뛰기를 거듭했다. 하지만 분양 단지가 집들이하는 2018년 이후 전망은 부동산 전문가마다 엇갈린다.

◆강남 분양 연이은 조기 완판으로 부동산 바람 일으켜
올해 상반기 강남3구 재건축 시장은 '광풍'으로 막을 내렸다. 올해 초까지만 해도 부동산 시장이 조정기를 겪을 것이라는 전망이 지배적이었지만, 강남3구는 예외였다. 한마디로 '강남불패'다.

올해 분양 단지 성적표는 이를 증명했다. 올해 1월 강남 지역에서 첫 분양한 신반포자이는 정당계약 시작 엿새만에 완판했다. 3.3㎡당 평균 분양가가 4290만원. 강남 지역 최대 분양가였지만, 단박에 완판하며 우려감을 불식했다.

반포발 분양 광풍은 개포지구도 집어 삼겼다. 개포 주공 2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지는 3월 일반분양에서 396세대가 8일만에 다 팔렸다.

단기 완판 행진은 계속됐다. 개포지구 일원현대를 재건축한 래미안 루체하임이 지난 6월 분양을 실시한 결과 계약 5일만에 100% 싸인했다. 래미안 루체하임과 블레스티지 모두 3.3㎡당 평균 3700만원이라는 적지 않은 분양가에도 완판했다.

이들 단지들의 뒤를 이어 개포주공 3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈가 분양이 초읽기에 들어갔다. 디에이치 아너힐즈의 3.3㎡ 분양가는 4400만원 수준으로 책정된 것으로 알려졌다. 시행사는 물론 시공사까지 성공 분양을 자신하고 있다.

◆강남 재건축 단지들도 매매가 널뛰기
연이은 분양 성공은 재건축 단지들로 퍼져나갔다. 부동산 시장이 침체기였던 1월과 2월을 제외하면 매매가는 급상승 곡선을 그리고 있다.

부동산114의 분석 자료에 따르면 강남구 재건축 단지 매매가는 올해 3월 0.45%에서 4월 2.13%, 5월 1.52%, 6월 2.12%로 지속적인 급등세다. 송파구는 4월 3.42%, 5월 2.82%, 6월 2.07%씩 올랐고, 서초구도 4월 1.16%, 5월 1.70%, 6월 1.55% 증가했다.

개별 단지들의 매매가 현황을 보면 상승세는 더욱 뚜렷하다. 자고 일어나면 1000만~2000만원씩 뛰었다.

신반포 2차 107㎡형은 올해 1월 11억5000만원에 거래됐다. 2월엔 2억원 오른 13억5000만원에 팔려 나갔다. 신반포 10차 53㎡형도 4월초 7억원에 거래됐지만, 5월에는 7억9500만원으로 1억원 가까이 오른 가격에 거래가 이뤄졌다.

올해 분양 예정인 개포 주공 3단지의 경우 매매가격이 3.3㎡당 7015만원을 기록하면서 7000만원선을 넘겼다. 송파구 잠실주공5단지는 지난 3월 중순 11억5000만원하던 112㎡이 최근 13억6000만원에 팔렸다.

과열 양상을 보이자 마침내 정부가 칼을 빼들었다. 하반기부터 중도금 집단대출에 대한 규제를 시작한 것. 주택도시보증공사가 제공하는 보증건수를 1인당 2건으로 제한하고, 보증한도는 수도권 지역 6억원으로 제한했다. 투기 과열 양상을 보이는 강남 지역을 잡겠다는 포석이다.

이 영향으로 지난주 강남 지역 아파트 매매가는 주간 매매가 상승률이 0.30%에서 0.16%로 반토막났다. 대출규제가 시작되면서, 강남 지역에선 아파트 1~2채 수준을 매입하는 소액 투자자들의 발길은 주춤할 것으로 보인다. 하지만 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 대형 투자자들의 강남 쏠림 현상은 계속될 것으로 업계는 보고 있다.

◆입주 시기 몰리는 2018년 이후부터는 안갯속
강남 지역의 열풍은 2018년 이후부터는 시계 제로다. 2018년은 지난해와 올해 분양한 단지들의 입주가 본격화되는 시기다. 부동산114에 따르면 올해부터 2018년까지 강남 3구의 입주 물량은 2만1704세대다. 송파구가 1만2415세대, 서초구 6679세대, 강남구 2610세대가 집들이한다.

특히 강남구의 경우 2019년에도 래미안 블레스티지 1957세대, 디에이치 아너힐즈 1315세대 등이 입주한다. 전문가들은 이 시기에 입주 물량이 한꺼번에 몰리면, 매매가 상승 곡선이 꺾일 것이라고 한 목소리를 내고 있다. 투자 목적으로 강남 지역 아파트를 매매한 사람들은 이 시기를 전후로 매도 결정을 내려야 한다는 얘기다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "강남 지역에는 2018년 이후 아파트 입주 물량이 몰리면서, 현재와 같은 흐름을 지속하기는 어려울 것"이라며 "입주 단지들을 비롯해, 재건축단지 매매가도 조정기를 겪게 될 것"이라고 말했다.

다만 2018년 조정기를 겪은 이후에는 또 다시 상승할 것이라는 전망도 있다. 강남이라는 입지적 특수성으로 수요는 지속될 것이라는 얘기다.

양지영 리얼투데이 실장은 "도곡동 타워팰리스도 하락과 상승기를 겪었지만, 장기적으로 오름세를 보인 것은 강남 입지라는 특수성 때문"이라며 "분명 2018년 전후로 아파트 프리미엄 등은 줄어들 수 있겠지만, 10년 이상 장기적인 관점에서 보면 오를 수 있는 여지는 충분하다"고 설명했다.

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