개포주공단지.ⓒEBN

문재인 정부가 선보인 6.19부동산 대책이 서울 전체를 표적으로 삼으면서 집값 과열의 진원지인 강남 재건축 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 강남권 지역에는 지난해 11.3대책과 비교해 크게 달라진 상황은 없지만, 조합원 주택 공급 가구수 규제가 새로 추가되면서 사업 속도가 느린 단지에는 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보이기 때문이다.

정부는 조합원 주택 공급 가구수를 기존 3가구에서 1가구로 줄이고 예외적인 경우에만 최대 2가구로 인정키로 했다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 개정해 법 시행일 이후 사업승인인가를 신청하는 단지부터 분양 가구수를 제한한다는 방침이다. 오는 9월부터 사업승인을 받는 재건축 아파트에만 해당된다.

초과이익환수제 유예 연장 기대감도 사라졌다. 정부가 지난 19일 초과이익환수제 부활에 대한 공식 입장을 밝혔기 때문이다. 재건축 사업 속도가 느린 단지들은 실낱같은 희망을 품었지만, 결국 연내 관리처분 인가 신청을 해야만 초과이익환수제를 피하게 된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘게 될 경우, 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야한다. 올해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에는 면제된다.

22일 관련업계에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 주요 재건축 단지들이 6.19대책으로 지켜보기 장세를 이어가고 있다. 이중 개포와 반포, 잠실, 고덕 등 사업성이 우수한 단지들 간 희비가 엇갈린 모습이다.

우선 개포와 고덕은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 대표 단지들의 사업 속도가 빨라 조합원 주택 공급 가구수 규제를 피한데다 초과이익환수제도 해당되지 않아서다.

개포동 L부동산 관계자는 "개포주공 1·4단지는 사업 막바지 단계로 이번 대책에서 추가된 공급 가구수 제한에 포함되지 않는다"며 "보통 한 가구에 2~3채씩 분양하는 사람들이 요즘 거의 없어 현재로선 크게 신경 쓰는 분위기가 아니다"고 말했다.

현재 개포는 개포시영이 오는 8월 일반분양을 앞두고 있으며 개포주공4단지는 지난 16일 관리처분인가를 획득하고 이주를 준비 중이다. 개포주공1단지는 내달 27일 관리처분총회가 개최될 것으로 보이나, 이날 대의원 총회를 통해 최종 결정될 예정이다.

고덕지구도 주요 재건축 단지들이 사업 막바지 단계를 밟고 있다. 이미 분양을 마친 단지를 제외한 나머지 단지들도 제각각 속도를 내는 중이다. 고덕주공5단지는 이달 말 일반분양을 앞두고 있으며 주공 6단지는 20일부터 4개월 간 이주를 진행하고 있다.

인근 T부동산 관계자는 "고덕지구 재건축 단지 사업이 막바지에 접어들고 있다. 이번에 발표된 대책 강도는 어느 정도 예상한 수준이었다"며 "조합원들도 대책과 관련해 크게 문의는 많지 않은 편이고 오히려 굵직한 규제를 피했다고 생각해 가격 반등을 기대하고 있다"고 말했다.

반면 반포와 잠실 주요 재건축 단지들은 초조한 상태다. 반포주공1단지와 잠실주공5단지가 아직 사업 초기 단계라 조합원 가구수 제한에 걸릴 확률이 크고, 재건축 초과이익환수제 부활이 확정되면서 가격 하락 우려도 있기 때문이다.

그나마 이달 건축심의를 통과한 반포1단지가 도정법이 개정되기 전에 사업승인인가를 획득할 가능성이 크다. 하지만 잠실5단지는 이달에도 서울시 도시계획위원회 심의를 받지 못하면서 사업 속도가 진척되고 있다.

반포동 S부동산 관계자는 "반포1단지는 사업 절차 기간을 단축시키기 위해 공동시행자방식 카드를 꺼내드는 등 초과이익환수제를 피하기 위해 총력을 기울이고 있다"며 "늦어도 8월 안으로는 사업승인인가도 획득할 것으로 보여 주택 공급 제한 규제도 피할 것으로 예상된다"고 말했다.

가격은 현재 보합 상태를 유지하고 있으며 매물도 거의 없고, 공인중개업소들이 영업도 하지 않아 거래는 실종 상태라는 게 이 관계자의 설명이다.

잠실주공5단지 전경.ⓒEBN

잠실5단지는 겹겹이 악재를 맞고 있다. 지난 2월부터 도계위 심의 문턱을 넘지 못하고 있는 데다 초과이익환수제 부활 확정, 주택 공급 가구수 제한 때문이다.

잠실 C부동산 관계자는 "도정법이 개정되기 전 사업승인을 받지 못하면 1가구를 뺀 나머지 가구에 대해 현금청산 및 관리처분인가 전까지 팔아야 한다"며 "5단지는 2가구 이상을 가진 매도자분들이 더러 있어 가격을 낮춘 급매물이 나올 확률도 있다"고 말했다.

현재 5단지는 호가에서 4000만~5000만원 떨어진 급매물이 나왔지만, 매수자들이 선뜻 거래를 하지 못하고 있는 상황이다. 인근 E부동산 대표는 "2가구 이상을 보유한 매도자분들이 물건을 내놓기 시작하면 시세도 조정기에 들어갈 것 같다"고 설명했다.

업계의 한 관계자는 "개포와 고덕 재건축 단지와 다르게 반포·잠실주공 단지들은 사업 속도에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다"며 "초과이익환수제 부활이 확정된 만큼 해당 단지들의 가격 조정이 있을 수도 있다"고 전했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지