미분양 위험수위에도 LH "이젠 안사"…건설사 비상

송고 2023.04.18 10:52 | 수정 2023.04.18 10:52
EBN 김창권 기자 (kimck2611@ebn.co.kr)

매입 기준 원가수준으로 낮추자 건설사들 "의미 없다"

유동성 위기 겪는 건설사는 미분양 물량 넘길 것

서울 시내 한 공사현장 모습ⓒ연합뉴스

주택시장 침체 분위기가 지속되면서 일부 건설업체들은 정부에 미분양 물량을 매입해줄 것을 기대해왔지만, 정작 이를 매입해줄 LH(한국토지주택공사)가 가격 산정체계를 개편하면서 이를 사전에 차단하고 나섰다.

18일 LH에 따르면 고가매입 방지를 위한 가격 산정체계 개선을 통해 준공주택매입의 경우 토지비(감정가)에 건축비(공공건설임대 표준건축비)를 더한 금액에서 감가상각비를 제외하는 방식으로 변경해 매입 기준을 원가수준으로 더욱 강화했다.

LH가 준공주택매입 기준을 강화한 데는 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’를 매입하는 과정에서 고가 논란이 발생했기 때문이다. 칸타빌 수유팰리스의 경우 주변 시세 대비 30%가량 높다는 지적을 받으면서 악성 미분양으로 평가됐는데, LH가 일부 가구를 매입하는 과정에서 15%가량 할인된 가격에 매입했다.

이후 칸타빌 수유팰리스는 미분양이 이어지자 이를 해소하기 위해 최대 35%할인을 내걸었고, 이보다 높은 가격에 매입한 LH 입장에서는 고가 매입에 직접적인 타격을 받을 수밖에 없게 됐다. 이에 LH가 원가수준의 매입 방식을 진행하겠다고 밝히면서 미분양 물량을 안고 있던 건설사들은 난감한 상황이다.

앞서 대한주택건설협회는 지난 1월 건설경기 침체에 따른 미분양 물량이 급증하자 정부에 미분양 물량 매입 등 적극적인 개입을 요청한 바 있다. 공공기관이 미분양 주택을 현행 공공매입 가격 수준으로 매입하고 준공 이후 사업 주체에 환매하는 ‘환매조건부 매입’을 검토해달라는 것이다.

실제 국토교통부 통계를 보면 지난 2월 말 기준 미분양 가구는 7만5438가구에 달한다. 정부가 미분양 위험선으로 언급했던 6만2000가구를 이미 넘기면서 미분양 가구가 향후 10만가구에 육박할 가능성도 점치고 있다.

이처럼 미분양 물량이 늘어나는 가운데 LH가 매입 주택을 원가로 계산하면서 매입 요구를 해왔던 건설사들로서는 이제는 크게 의미가 없다는 얘기도 나온다.

건설업계 관계자는 “주택 분양 사업이 대출로 이뤄져 있다보니 미분양 물량이 많은 곳은 앞서 쌓인 이자부담과 인건비 등의 영향으로 원가 이상의 비용이 누적돼 있는데, 단순히 건설원가에 대해서만 책정해준다고 하면 쉽게 말해 흑자도산 수준에 그치지 않는다”고 지적했다.

이와 관련해 LH토지주택연구원(LHRI)이 발간한 ‘LHRI focus’에 따르면 “미분양 물량 증가속도를 감안할 때 오는 5~6월께 주택건설 및 자금시장의 위기고조가 불가피하다”며 “현재 주택시장 상황과 미분양 증가속도를 고려하면 올 상반기 중 LH의 역할이 더욱 중요해질 것”이라고 전망했다.

또 LHRI는 “부동산 시장이 더욱 악화되면 지방 악성미분양(준공 후 미분양)부터 공공이 우선적으로 사들일 가능성이 높다”며 “이를 매입 후 지역별·상품별 매입물량 배분 등 활용 계획 수립과 저소득층 임대주택 확보, 가능재원 조달 규모와 방식 등도 검토돼야 한다”고 내다봤다.

결국 주택시장침체로 미분양적체와 토지매입 후 사업추진 지연 등으로 주택건설업체의 자금압박이 점차 심화되고 있는 상황에서 할인율 강화 등 건설사의 스스로 특단의 자구안 마련이 더욱 필요하게 됐다.

한 건설사 관계자는 “지금 같은 경기침체 상황에서 지방 미분양 물량은 할인을 한다고 해도 쉽게 판매가 될 것 같지 않은 만큼 유동성 위기를 극복하기 위해 LH에 미분양 물량을 넘길 수도 있지만, 심각한 자금난이 아니라면 굳이 LH에 넘기지 않고 버티는 건설사들도 많아질 것”이라고 예상했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 “LH가 원가 이하 수준의 매입을 추진한다고 한 만큼 손익을 계산해본 건설사들이 선택적으로 LH에 매각하는 곳들이 있겠지만, 대부분 지방 건설사들에 한해 국한될 것으로 보이고 서울이나 수도권의 경우 오히려 공공물량 확보가 어려울 수도 있다”고 말했다.

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