[추석 후 부동산시장 관전포인트] 강남 재건축 아파트값 계속 오를까?

송고 2016.09.16 06:00 | 수정 2016.09.16 11:39
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

가격 저항감 작용 가능성↑…단기차익보단 중장기 보유·매수 바람직

강남권 재건축과 동탄2 신도시 등 택지지구 물량 '봇물'

올해 대출규제 강화와 미국 금리 인상 전망 등의 불안 요인에도 강남 재건축 시장을 중심으로 아파트값 강세가 이어지는 가운데 추석 이후 주택시장 향방에 관심이 높아지고 있다.

대출규제 강화와 공급과잉 우려 등으로 연초 주춤했던 주택시장은 지난 3월 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 재건축 단지를 중심으로 재차 급등세를 이어가는 모습이다. 서초구 반포동과 강남구 개포동 일대 일반분양에 나선 재건축 단지들의 고분양가 경쟁이 주변 아파트 가격 상승으로 확산되면서 과열 양상을 보이고 있어서다.

특히 정부가 8.25 가계부채 대책을 내놓기도 했으나 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상마저 빚고 있다. 강남 재건축 상승세에 힘입어 최근 서울 평균 아파트값은 역대 최고가를 경신하기도 했다.

16일 부동산114가 발표하는 아파트가격종합지수인 '코아피(KOAPI)'에 따르면 상승세를 나타냈던 강남3구 재건축 아파트값이 하락전환됐던 지난 2015년 12월의 매매가격 지수는 415.4로 전 저점(2014년 12월 378.78) 대비 9.67% 정도 올랐던 시점이었다.

이달 현재 강남3구 재건축 매매가격 지수는 462.82로 전 저점인 올 3월 412.89에 비해 12% 이상 올랐다. 단기간에 훨씬 더 가파른 상승세를 나타낸 것이다. 단기 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능성이 커졌다. 일정 부분 가격조정을 거칠 수 있다는 점을 감안해 단기차익보다는 중장기 보유나 거주 관점에서 매수에 나서는 것이 바람직해 보인다.

올 가을 분양시장은 수도권 청약 인기지역인 강남권 재건축과 동탄2 신도시 등 택지지구 물량이 대거 풀리면서 청약 열기가 이어질 전망이다. 추석 이후 연내 분양예정인 아파트 물량은 작년 같은 기간에 비해 14% 가량 감소하는 것으로 나타났다. 다만 내년 도입하기로 했던 가계부채 대책이 10월로 조기 시행되면서 시장 위축을 우려한 건설사들이 분양 일정을 앞당길 것인가가 변수로 작용할 전망이다.

부동산114 조사 결과에 따르면 이달부터 12월까지의 전국 아파트 분양예정 물량은 21만4025가구로 집계됐다. 2015년 동기간(24만9380가구) 대비 3만5355가구 줄어든 수치다. 아파트 미분양 추이를 보면 지난해 4분기 밀어내기식 분양으로 2015년 12월에 6만1512가구까지 늘었다가 올해 4월까지 감소 추세를 보였다.

하지만 지난 7월 중도금 집단대출 보증 건수와 한도 제한으로 미분양 물량이 6만3127가구(2016년 7월 말 기준)로 증가했다. 내달부터 가계부채 총체적인 심사제도와 집단대출에도 소득 기준을 깐깐하게 적용하면 비인기지역의 미분양 물량이 더 늘어날 수 있다.

향후 1~2년간 새아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 역전세난 가능성이 제기되고 있다. 일각에서는 2008년 잠실 역전세난이 재현되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 이유는 공급물량이 늘어났기 때문이다. 내년부터 2018년까지 전국적으로 75만가구 정도가 입주를 하게 된다.

수도권은 위례신도시나 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 앞두고 있다. 계속 오르던 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 지난 6월부터 하락세(5월 73.77%→6월73.63%)로 돌아섰고 서울은 8월 들어 70%선이 무너지기도 했다.

경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 일부 지역의 경우 역전세난이 나타날 가능성은 상대적으로 높다고 볼 수 있다. 다만 서울은 공급 부족이 이어진데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 역전세난이 상대적으로 낮을 것으로 예상되고 있다.

2018년까지 서울 아파트 입주물량은 연평균 2만8646가구로 최근 10년(2007~2016년) 평균 물량인 3만2052가구 보다 낮은 수준이다. 반전세가 꾸준히 늘면서 순수 전세 물건을 찾기가 더욱 어려워지고 있는 것도 문제다. 서울 주요 재건축 단지들도 이주를 앞두고 있어 이런 점을 고려한다면 과거와 같은 역전세난 발생 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 전망된다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "가을 분양 성수기와 이사철이 시작되면서 강남권을 중심으로 한 매매가 상승 흐름은 추석 이후에도 당분간 이어질 전망이다"면서도 "계속된 가격상승에 따른 피로감을 고려할 때 무리한 추격매수를 자제하고 한 템포 쉬어갈 필요는 있다"고 조언했다.

USD$	1,306.9	▼12.7
EUR€	1,446.2	▼27.9
JPY¥	910.3	▼14.3
CNH¥	186.9	▼1.9

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