정부가 10월부터 주택 공급물량 조절을 위해 도입한 '미분양관리지역'에 대한 주택시장의 반응이 명암으로 동시에 나타나고 있다. 선정기준이 애매모호해 선의의 피해자가 발생할 것이란 우려가 있는 반면, 해당 지역의 공급 물량이 줄며 미분양 해소에 큰 도움이 될 것이란 전망이 나란히 제기되는 상황이다.

4일 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 수도권 8개, 지방 16개 등 모두 24개 시군구 지역을 제1차 미분양관리지역으로 선정했다. 이들 지역은 최근 미분양이 급격히 증가하거나, 미분양 해소 실적이 저조해 미분양에 대한 관리가 필요한 지역이다.

수도권에서는 △인천 중구 △인천 연수구 △고양시 △광주시 △남양주시 △시흥시 △안성시 △평택시다. 지방은 △광주 북구 △울산 북구 △춘천시 △공주시 △아산시 △제천시 △청주시 △군산시 △나주시 △영천시 △예천군 △칠곡군 △포항시 △김해시 △경남 고성군 △창원시가 지정됐다.

앞으로 이들 지역에서 신규 분양은 까다롭게 이뤄진다. HUG는 이들 지역에서 사업시행자가 주택사업을 위해 부지를 매입할 경우, 부지 매입 전 단계에서 사업성 평가를 진행한다. 입지와 지역수요, 사업시행 능력 등에 대한 종합 평가가 이뤄지며, 양호-보통-미흡 등 3단계로 평가 결과가 분류된다.

사업시행자는 HUG의 심사가 완료된 뒤에야 부지를 매입할 수 있다. 예비심사를 신청하지 않으면, HUG의 보증심사 자체가 거절되며, 평가 등급이 미흡인 경우에도 보증 취급이 제한될 수 있다.

◆ 다산신도시가 미분양관리지역?…선정기준 '물음표'
하지만 미분양관리지역을 선정하는 데 기준 자체가 애매모호하다는 지적이 나오고 있다. HUG의 선정기준을 보면 미분양 주택 수 500가구 이상인 시·군·구 가운데 △최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 △당월 미분양 가구 수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 2배 이상인 지역을 대상으로 한다.

이 중 △최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있거나 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역 역시 포함된다. 이 같은 기준에 들어 한번 관리지역으로 선정되면 모니터링이 필요하다고 보고 3개월간 관리 대상으로 둔다는 것이 HUG의 설명이다.

수도권을 보면 평택시(8월 4596가구)나 안성시(8월 2116가구)와 같이 미분양 물량이 꾸준히 늘어난 지역은 당연히 선정된 반면, 고양시와 시흥시와 같이 물량이 감소하는 지역도 미분양관리지역에 포함돼 논란이 예상된다.

고양시의 경우 8월 기준 미분양 물량은 469가구로, 지난 4월 1989가구로 최근 1년 중 고점을 찍은 뒤　꾸준히 미분양 물량을 해소하고 있다. 8월부터 지난 9월까지 1년 평균 미분양 가구수도 1000.4가구로 절반 가량 미분양을 해소했음에도 불구하고 미분양관리지역에 선정되는 불운을 맞봤다.

시흥시의 경우는 더 억울한 케이스다. 시흥시는 최근 1년 중 6개월간 미분양 '0'를 기록한 지역이다. 하지만 6월 미분양이 630가구로 늘어났고 8월 현재 미분양이 단 304가구가 남은 상황이지만 1년 평균 156.6가구의 두배에 해당돼 미분양관리지역으로 선정됐다. 1년 평균 5712.9가구, 8월 미분양이 4406가구에 이르는 용인시가 이번 미분양관리지역에서 제외된 것을 감안하면 불공평한 처사라는 주장이다.

남양주의 경우에는 8월 미분양(1555가구) 중 절반에 가까운 물량이 화도 A단지에서 발생했는데, 엄연히 수요층과 생활권이 다른 신도시까지 묶어 미분양관리지역으로 선정한 것은 정책의 유연함이 부족했다는 평가다. 남양주에 속한 다산신도시의 경우 수도권 분양시장의 '핫플레이스'로 자리잡으며 미분양 '0' 행진을 이어가고 있지만, 남양주시가 미분양관리지역에 포함되며 앞으로 분양을 앞둔 사업장은 깐깐한 심사가 불가피해졌다.

다산신도시에 분양을 앞둔 한 분양 관계자는 "미분양관리지역이라는 부정적인 인식이 쌓이면 아무래도 홍보에 애를 먹게 될 것"이라며 "다산신도시와 먼 사업장 때문에 애꿎은 우리 사업장만 피해를 보게 됐다"고 호소했다.

하반기 시흥시 분양을 앞둔 한 건설사 관계자도 "선정 기준이 모호하다"며 "선의의 피해자가 없길 바란다"며 에둘러 표현했다. 하반기 미분양관리지역에서는 인천 연수구와 중구에서 각 6곳, 광주시와 평택시에서 각 5곳 등 연말까지 30여개 단지가 분양 예정이다.

◆ 공급물량 줄이며 희소가치↑…미분양 해소 기대도

반면 해당 미분양관리지역의 공급 물량이 줄면서 이들 지역의 미분양 해소로 이어질 것이란 기대 섞인 전망도 있다. 이번 미분양관리지역 선정을 두고 부동산업계는 오히려 호재로 보고 있다. 그동안 미분양 물량으로 인해 아파트 가격 등이 정체돼 있었지만, 공급량이 줄면 미분양이 해소되고, 집값에도 긍정적인 영향을 줄 것이라는 예측이다.

실제로 이번 미분양관리지역으로 선정된 곳들은 대부분 주택 가격 상승률이 평균보다 낮았다. 8월 KB부동산시세에 따르면, 충북 청주시의 주택가격은 전년 같은 기간 대비 0.93% 하락했다. 충남 공주시(-0.76%), 아산시(-0.82%), 전북 군산시(-0.16%) 경북 포항시(-0.02%) 등 대부분 지방 지역은 주택가격 하락 현상을 겪고 있다.

인천 중구(1.81%)와 연수구(1.97%), 경기 평택시(1.20%) 등은 전국의 주택가격 상승률(2.08%)보다 낮은 상승률을 보였다. 지역 내 소화하지 못한 미분양 물량이 많아지면서, 전체 주택가격 상승률에도 영향을 미치는 모습이다. 이런 상황에서 지역 내 공급의 제한은 미분양 주택 해소는 물론 주택 가격 상승도 기대해볼 수 있다는 것이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "미분양관리지역으로 선정된 지역에서 현재 분양을 하고 있는 건설사들은 호재"라면서 "추가 공급을 막아 현재 분양 중인 아파트는 희소가치를 마케팅할 수 있고 상당 부분 수요도 확보할 수 있을 것"이라고 말했다.

그는 또 "적체된 미분양 물량이 해소되고 나면 지역 내 주택 거래 시장도 살아나면서 가격 상승으로 이어질 수 있는 가능성도 충분하다"면서 "다만 미분양 관리 지역이라는 꼬리표가 남는다는 것이 단점"이라고 덧붙였다.

한편 미분양관리지역은 공급 과잉이 우려되는 내년에는 더 늘어날 수 있다는 관측도 나온다. 송인호 KDI 연구위원은 "앞서 분양한 아파트 단지들의 입주가 본격적으로 시작되는 2017년과 2018년에는 관리 지역이 더 늘어날 가능성이 높다"면서 "건설사들이 수요를 따지지 않고 밀어내기식 분양을 하는 것을 방지한다는 차원에서 예비심사제도는 적절하다고 판단된다"고 말했다.

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